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信托融资收闸 房企多渠道拿地补仓

时间:2017-02-22 09:54  来源:www.licaitop.cn  阅读次数: 复制分享 我要评论

     2月15日,从南京、苏州,到重庆、深圳、广州等多个城市均在同一天进行土地出让。房企斩获颇丰,各城市土地出让迎来“开门红”。
  2月15日,位于深圳龙华新区的A811-0322地块在经历两个小时、300多轮举牌之后,最终由华侨城以59.8亿元的价格竞得,楼面价3.73万元/平方米。
  南京则在同天推出5幅地块,成交总价最高的中华门G98地块由招商以总价98.1亿元拿得。江浦G99地块由银城地产29.6亿元竞得;西善桥G100地块由绿城以38.1亿元竞得;城北G101地块花落星河地产,成交总价17.2亿元;江浦G102地块则由金辉以9.4亿元竞得。5幅地块的总成交价达192.4亿元,总建筑面积达72.26万平方米。
  而苏州同天卖地则引来约40家房企报名参加,收金121.6亿元。其中2016-WG-76号地块被龙湖以17.5亿元拿下,中国金茂则分别以34.22亿元、68.7亿元将面积最大的苏地2016-WG-81号及82号地块收入囊中。
  自去年开始,国内信贷宽松、去库存的楼市政策让房价加速上涨成为必然结果。而房企则借机壮大规模,利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。
  针对2017年的拿地计划,时代周报记者采访国内多家大中型房企。其中,多家房企明确表示将继续加大在土地上的支出,但都不愿意透露具体预算。
  大部分房企的共识是,当下大环境尤其行业集中度的提升,正是扩大购买土地的好时机,但拿地随机性和不确定性太大,当下土地市场竞争尤为激烈,即便公司有预算也不一定拍到。
  补仓意愿强烈
  经历了2016年销售规模的大幅增长,多数房企拿地补仓积极不减。根据机构统计数据显示,2017年1月,土地市场房企拿地热情仍然高涨,拿地支出最多的20家房企在土地市场合计斥资突破千亿。
  来自克而瑞的数据显示,2017年1月,一线城市土地成交建面197万平方米,同比上升19%;二线城市土地成交建面2624万平方米,同比增长25%。“其中郑州、武汉、昆明等多个城市土地成交建筑面积皆超400万平方米,土地平均溢价率29.3%。”
  分企业来看,2月7日,万科披露,自2016年12月份销售简报披露以来,公司新增加项目19个,合计地价款达119.08亿元。2月9日,保利地产宣布,2017年1月,公司新增12个项目,其中6个项目由保利地产通过挂牌或拍卖形式获得,权益地价为206385.73万元;其余6个项目均为合作方式获得,合计需支付价款达633671万元。
  另据同策机构公布的数据显示,碧桂园在2017年1月的土地市场表现尤为突出,在当月碧桂园一共拿下14宗地块,其中一宗在上海,其余13宗均位于核心的二线城市,单月拿地总额达到102亿元,成为单月拿地当之无愧的大胃王。
  招拍挂依然是拿地的主要途径,除此之外,房企更是通过收并购、PPP、合作等方式获得开发资源。
  一直深耕深圳的星河集团也计划在今年加大全国布局,近日刚刚花费数十亿夺得南京一幅地块。
  该公司一位负责人告诉时代周报记者,公司一直有意扩大在长三角区域的布局,目前上海和南京等城市有多个意向地块正在洽谈中。“接下来公司将会继续寻找机会。除了参与招拍挂,还将积极推进多元化项目合作开发。”
  而近年来积极增加土储的恒大,在今年开年还收购了已破产的光耀地产在惠州的三宗地块,占地13万平方米。至此,恒大在惠州的总体量超过200万平方米。时代周报记者发现,今年1月份,恒大还在惠州注册了一家名为融瑞发的投资公司,注册资金达到6.56亿元,其经营范围包括房地产开发经营。有业内人士猜测,这或为恒大进一步在惠州布局项目做铺垫。
  正如一二线城市需要补充库存一样,百强房企同样也需要补充库存,相信今年百强房企在土地获取上会相对激进,获取土地的市场份额也会明显提高。
  不过,第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬也提醒道,2017年楼市销售将放缓、回暖周期拉长、投资回报前景越发缥缈,开发商拿地需要谨慎,并注意防控风险、分摊成本。
  收紧“杠杆”
  一方面是企业希望扩大拿地规模,一方面监管部门却希望透过各类政策法规控制企业信托融资规模,以抑制资产泡沫。
  来自国家统计局数据显示,2016年,房地产投资资金来源中,国内贷款从2月的4471.47亿元,一路增长至12月的21512亿元,增长近5倍;自筹资金从2月的8332.57亿元,到12月的49133亿元,增长超6倍。而以表外融资为主的其他资金则从2月份的8572.82亿元,到12月份的73428亿元,增长近10倍之多。分析人士认为,2016年,银行、保险、资产公司、信托等机构融入房地产市场,助推了热点城市房价的过快上涨。
  2月13日,中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件,强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。
  根据《备案管理规范第4号》文件,禁投房地产的私募资产管理计划包括五类:一是委托贷款;二是嵌套投资信托计划及其他金融产品;三是受让信托受益权及其他资产收(受)益权;四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
  益信托首席研究员李阳表示,此举对房企的具体影响有多大要视涉及的私募资管计划规模而定。对于房地产已饱和或趋于饱和的地区以及房价过高的地区,未来信托公司肯定会回避。
  种种迹象给出了一个清晰的信号,即金融机构正在收紧融资规模,多渠道收紧房企的“杠杆”。在此之前,房企非自有资金已被禁止拿地。
  来自克而瑞的数据显示,2017年1月,房企新增融资额大幅减量,较上月环比下降53%,与去年1月同比下降66%。“从融资结构来看,1月银行贷款占房企新增融资较大份额,但仍环比下降52%。而票据、债券发行额则环比上升24%,主要由房企海外发债贡献。其他类融资中的委托贷款数额增加,证券及资管公司向房企输血现象增多。”
  克而瑞认为,当前房企的融资环境不容乐观,一是在政策收紧的情况下,监管环境的不断趋严;二是房企公司债发行受限,加上债市波动,房企国内中票及短融券发行进入观望阶段。“我们预计,未来房企的新增融资额仍将保持中低位,短期内新增融资额规模增长压力不小。”
  同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着时间的推移与调控的深入,金融机构会强化对于房企的“风险控制”,也会采取一些“降杠杆”的措施。“届时银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于‘风险’房企或项目进行‘风险控制’,防止楼市出现债务违约,控制自身坏账率。”
独家专栏

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